středočeské město v dojezdu Prahy · 30 km od Praze
Slaný
Slaný je jednou z obcí, kam se lidé aktivně stěhují: čisté migrační saldo +341 obyvatel za rok je 19. nejvyšší mezi pěti sty sledovanými obcemi.
- Kupní cena bytů
- 62 589 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 257,5 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 40,7 %
- Hrubý výnos
- 4,94 % p. a.
109. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
237. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 755 340 Kč při koupi a 15 450 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 40,7 % čisté mzdy, majiteli na splátce 41,6 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Slaném vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 15 799 Kč měsíčně. To je o 349 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 751 067 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh ve Slaném táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,94 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Slaném říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Slaný patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (62 589 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 993. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
S dopravou je to ošidnější, než vypadá z jízdního řádu. Spoj do Prahy jede 23 minut, jenže nastupuje se na zastávce 2,0 km od středu obce. Kdo tam nedojde pěšky za deset minut, počítá reálně s časem úplně jiným — a s autem, které pak celý den stojí u nádraží.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Slaném na 6 let. Splátka 15 799 Kč proti nájmu 15 450 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Slaném v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Slaném vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 6 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 450 / měs.
Splátka hypotéky
15 799 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
751 067
20 % z 3 755 340
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Slaném spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 751 067 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 450 Kč | 40,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 799 Kč | 41,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 751 067 Kč | 16,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
59 559 Kč/m²
byt 62 589 Kč/m²
Dům 120 m²
7 147 080 Kč
akontace 1 429 415 Kč
Splátka hypotéky
30 068 / měs.
u bytu 15 799 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -4,8 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 317 680 Kč. Dnes je stejný byt na 3 755 340 Kč — o 1 437 660 Kč, tedy 62 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 323,9 Kč | 11 336 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 257,5 Kč | 14 162 Kč | 37 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 224,0 Kč | 16 800 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 199,0 Kč | 18 905 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 10,5 % obyvatel — z 15 612 na 17 247. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +341 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 31 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 52.1 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 8 148 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 3 394 lidí (41,7 %). Naopak do Slaném za prací z jiných obcí dojíždí 4 724 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,39.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
23 minut · bez přestupu
Odjezd 07:24 ze zastávky Slaný,odb.Drnov, příjezd 07:47 na Nádraží Veleslavín.
Pozor na první krok: výchozí zastávka je 2,0 km od středu obce. Cesta na ni se do uvedeného času nepočítá.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
7 zařízení
Schválená kapacita: 587 dětí
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 2 216 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (15 862 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,7 % na 17 247 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (15 862 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 8,7 % na 17 247 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Slaný stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,94 % ročně sedí Slaný blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 257,5 Kč/m² a cena 62 589 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 39. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Slaném?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 62 589 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 755 340 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Slaném?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 257,5 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 323,9 Kč a u 3+kk 224,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 450 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Slaném, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 15 799 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 450 Kč. Koupě je tedy o 349 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 751 067 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Slaném investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,94 %, což je 237. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Slaném vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 32 856 Kč/m² v roce 2019 na 62 589 Kč/m² v roce 2025, tedy o 90 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Slaném obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 17 247 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +341 osob (1 048 přistěhovalých proti 707 vystěhovalým) a přirozená měna −31 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kladno
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 532819.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kladno). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: