okresní město · 25 km od Praze
Kladno
S cenou 75 124 Kč za metr čtvereční je Kladno 9. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 75 124 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 284,6 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 45,0 %
- Hrubý výnos
- 4,55 % p. a.
9. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
379. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 507 440 Kč při koupi a 17 076 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 45,0 % čisté mzdy, majiteli na splátce 50,0 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Kladně vychází 7,8 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 18 963 Kč měsíčně. To je o 1 887 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 901 487 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Kladno funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (4,55 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Kladno, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Kladně říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Kladno patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (75 124 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1318. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
S dopravou je to ošidnější, než vypadá z jízdního řádu. Spoj do Prahy jede 21 minut, jenže nastupuje se na zastávce 2,3 km od středu obce. Kdo tam nedojde pěšky za deset minut, počítá reálně s časem úplně jiným — a s autem, které pak celý den stojí u nádraží.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Kladně na 10 let. Splátka 18 963 Kč proti nájmu 17 076 Kč, hrubý výnos 4,5 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Kladně v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Kladně vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 10 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
17 076 / měs.
Splátka hypotéky
18 963 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
901 487
20 % z 4 507 440
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Kladně spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 901 487 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 19,8 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 17 076 Kč | 45,0 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 18 963 Kč | 50,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 901 487 Kč | 19,8 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
74 564 Kč/m²
byt 75 124 Kč/m²
Dům 120 m²
8 947 680 Kč
akontace 1 789 535 Kč
Splátka hypotéky
37 643 / měs.
u bytu 18 963 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -0,7 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 781 900 Kč. Dnes je stejný byt na 4 507 440 Kč — o 1 725 540 Kč, tedy 62 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 335,4 Kč | 11 739 Kč | 31 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 284,6 Kč | 15 653 Kč | 41 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 229,0 Kč | 17 175 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 206,7 Kč | 19 636 Kč | 52 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 2,6 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +354 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 290 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 63.2 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 34 567 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 13 967 lidí (40,4 %). Naopak do Kladně za prací z jiných obcí dojíždí 12 294 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,88.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
21 minut · bez přestupu
Odjezd 06:41 ze zastávky Kladno,Meta, příjezd 07:02 na Nádraží Veleslavín.
Pozor na první krok: výchozí zastávka je 2,3 km od středu obce. Cesta na ni se do uvedeného času nepočítá.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
26 zařízení
Schválená kapacita: 2 566 dětí
Základní školy
21 zařízení
Schválená kapacita: 9 379 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 2 004 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 566 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 6 318 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 9 379 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Kladno stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,55 % ročně sedí Kladno blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 284,6 Kč/m² a cena 75 124 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 65. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Kladně?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 75 124 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 507 440 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Kladně?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 284,6 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 335,4 Kč a u 3+kk 229,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 17 076 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Kladně, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 18 963 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 17 076 Kč. Koupě je tedy o 1 887 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 901 487 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Kladně investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,55 %, což je 379. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Kladně vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 39 436 Kč/m² v roce 2019 na 75 124 Kč/m² v roce 2025, tedy o 90 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Kladně obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 69 728 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +354 osob (2 914 přistěhovalých proti 2 560 vystěhovalým) a přirozená měna −290 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kladno
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 532053.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kladno). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: