středočeské město v dojezdu Prahy · 38 km od Praze
Dobříš
Dobříš je středočeské město v dojezdu Prahy v okrese Příbram s 8 882 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 57 300 Kč za metr, tedy mírně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 57 300 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 247,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,1 %
- Hrubý výnos
- 5,17 % p. a.
167. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
152. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 438 000 Kč při koupi a 14 820 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 39,1 % čisté mzdy, majiteli na splátce 38,1 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Dobříši vychází 5,9 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 14 464 Kč měsíčně, tedy o 356 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 687 599 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Trh v Dobříši táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 5,17 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Dobříši říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Dobříš patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (57 300 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1252. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 88 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,49 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 14 820 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Dobříši v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Dobříši vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 820 / měs.
Splátka hypotéky
14 464 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
687 599
20 % z 3 438 000
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Dobříši spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 687 599 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 820 Kč | 39,1 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 464 Kč | 38,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 687 599 Kč | 15,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
48 570 Kč/m²
byt 57 300 Kč/m²
Dům 120 m²
5 828 400 Kč
akontace 1 165 679 Kč
Splátka hypotéky
24 520 / měs.
u bytu 14 464 Kč
Metr v domě je tu naopak o 15,2 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Příbram, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 920 180 Kč. Dnes je stejný byt na 3 438 000 Kč — o 1 517 820 Kč, tedy 79 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 340,0 Kč | 11 900 Kč | 31 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 247,0 Kč | 13 585 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 230,0 Kč | 17 250 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 205,0 Kč | 19 475 Kč | 51 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 13,5 % obyvatel — z 7 828 na 8 882. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +62 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 50 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 59.2 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 4 468 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 161 lidí (48,4 %). Naopak do Dobříši za prací z jiných obcí dojíždí 2 777 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,29.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
88 minut · bez přestupu
Odjezd 06:06 ze zastávky Dobříš, příjezd 07:34 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 461 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 1 979 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 291 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 461 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 979 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 1 979 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Dobříš stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,17 % ročně sedí Dobříš blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 247,0 Kč/m² a cena 57 300 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 22. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Dobříši?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 57 300 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 438 000 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Příbram, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Dobříši?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 247,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 340,0 Kč a u 3+kk 230,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 820 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Dobříši, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 14 464 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 14 820 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 356 Kč levnější, pokud máte 687 599 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Dobříši investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,17 %, což je 152. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Dobříši vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 400 Kč/m² v roce 2019 na 57 300 Kč/m² v roce 2025, tedy o 109 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Dobříši obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 8 882 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +62 osob (363 přistěhovalých proti 301 vystěhovalým) a přirozená měna −50 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Příbram
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Příbram, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 540111.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Příbram). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: