malá obec · 45 km od Liberci
Dobrovice
Dobrovice jsou malá obec v okrese Mladá Boleslav s 3 643 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 61 939 Kč za metr, tedy citelně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 61 939 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 303,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 47,9 %
- Hrubý výnos
- 5,87 % p. a.
121. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
33. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 716 340 Kč pořizovací ceny, případně 18 180 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 47,9 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 41,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Dobrovicích vychází 6,4 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 15 635 Kč měsíčně, tedy o 2 545 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 743 267 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Dobrovice mají 3 643 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,87 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Dobrovicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Dobrovice mají radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 857 pracujících obyvatel jich 1 148 odjíždí za prací jinam, tedy 61,8 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 67,7 % z nich pracuje v Mladé Boleslavi. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 1249. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,58 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 2 letech. Nájem 18 180 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,9 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Dobrovicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Dobrovicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 2 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
18 180 / měs.
Splátka hypotéky
15 635 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
743 267
20 % z 3 716 340
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Dobrovicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 743 267 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 18 180 Kč | 47,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 635 Kč | 41,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 743 267 Kč | 16,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
64 387 Kč/m²
byt 61 939 Kč/m²
Dům 120 m²
7 726 440 Kč
akontace 1 545 287 Kč
Splátka hypotéky
32 505 / měs.
u bytu 15 635 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 4,0 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 092 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 716 340 Kč — o 1 623 540 Kč, tedy 78 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 352,0 Kč | 12 320 Kč | 32 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 303,0 Kč | 16 665 Kč | 44 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 256,0 Kč | 19 200 Kč | 51 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 224,0 Kč | 21 280 Kč | 56 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 23,0 % obyvatel — z 2 961 na 3 643. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Loni obec ztratila 24 obyvatel stěhováním a 4 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Mladá Boleslav, kam směřuje 67.7 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 857 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 148 lidí (61,8 %). Naopak do Dobrovicích za prací z jiných obcí dojíždí 805 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,70.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 144 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 600 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 107 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 144 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 351 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 600 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Dobrovice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Nájemní výnos 5,87 % ročně řadí Dobrovice nad republikový medián 4,91 %. Rozdíl nevzniká vysokými nájmy — ty jsou 303,0 Kč/m², tedy výrazně nad medián — ale nižší vstupní cenou nemovitosti. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 1. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Vyšší výnos je vždy zaplacen něčím jiným: typicky delší dobou hledání nájemníka, užším okruhem zájemců a pomalejším růstem hodnoty nemovitosti. Na tyto trhy patří investor, který počítá s cash flow, ne s prodejem za pár let.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Dobrovicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 61 939 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 716 340 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Dobrovicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 303,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 352,0 Kč a u 3+kk 256,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 18 180 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Dobrovicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 15 635 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 18 180 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 2 545 Kč levnější, pokud máte 743 267 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Dobrovicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,87 %, což je 33. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Dobrovicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 956 Kč/m² v roce 2019 na 61 939 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Dobrovicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 643 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −24 osob (152 přistěhovalých proti 176 vystěhovalým) a přirozená měna −4 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Mladá Boleslav
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 535672.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Mladá Boleslav). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: