menší město · 36 km od Praze
Benátky nad Jizerou
Trh s bydlením v Benátkách nad Jizerou stojí na dvou číslech: kupní ceně 61 939 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 265,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 5,13 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 61 939 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 265,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 41,9 %
- Hrubý výnos
- 5,13 % p. a.
117. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
168. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 716 340 Kč pořizovací ceny, případně 15 900 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 41,9 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 41,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Benátkách nad Jizerou vychází 6,4 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 15 635 Kč měsíčně, tedy o 265 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 743 267 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Benátky nad Jizerou je menší město v okrese Mladá Boleslav, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 5,13 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 403 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Benátkách nad Jizerou říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Benátky nad Jizerou patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (61 939 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Obcí protéká Jizera. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1259. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 29 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 15 900 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,1 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Benátkách nad Jizerou v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Benátkách nad Jizerou vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 900 / měs.
Splátka hypotéky
15 635 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
743 267
20 % z 3 716 340
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Benátkách nad Jizerou spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 743 267 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 900 Kč | 41,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 635 Kč | 41,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 34 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 743 267 Kč | 16,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
64 387 Kč/m²
byt 61 939 Kč/m²
Dům 120 m²
7 726 440 Kč
akontace 1 545 287 Kč
Splátka hypotéky
32 505 / měs.
u bytu 15 635 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 4,0 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 092 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 716 340 Kč — o 1 623 540 Kč, tedy 78 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 330,0 Kč | 11 550 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 265,0 Kč | 14 575 Kč | 38 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 228,0 Kč | 17 100 Kč | 45 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 201,0 Kč | 19 095 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 18,7 % obyvatel — z 6 706 na 7 963. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +108 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 24 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 403 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,6). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Mladá Boleslav, Praha, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav.
Z celkového počtu 3 752 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 865 lidí (49,7 %). Naopak do Benátkách nad Jizerou za prací z jiných obcí dojíždí 1 480 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,79.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
29 minut · bez přestupu
Odjezd 07:12 ze zastávky Benátky n.Jiz.,aut.st., příjezd 07:41 na Černý Most.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 303 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 1 425 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (7 410 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,5 % na 7 963 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (7 410 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,5 % na 7 963 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Benátky nad Jizerou stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,13 % ročně sedí Benátky nad Jizerou blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 265,0 Kč/m² a cena 61 939 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 27. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Benátkách nad Jizerou?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 61 939 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 716 340 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Benátkách nad Jizerou?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 265,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 330,0 Kč a u 3+kk 228,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 900 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Benátkách nad Jizerou, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 15 635 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 15 900 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 265 Kč levnější, pokud máte 743 267 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 403 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Benátkách nad Jizerou investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,13 %, což je 168. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Benátkách nad Jizerou vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 956 Kč/m² v roce 2019 na 61 939 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Benátkách nad Jizerou obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 7 963 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +108 osob (420 přistěhovalých proti 312 vystěhovalým) a přirozená měna −24 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Mladá Boleslav
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Mladá Boleslav, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 535451.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Mladá Boleslav). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: