menší město · 47 km od Olomouci
Otrokovice
Otrokovice (17 239 obyvatel, okres Zlín) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako menší město s cenovou hladinou 68 834 Kč/m² a nájmy kolem 240,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 68 834 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 240,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 44,9 %
- Hrubý výnos
- 4,18 % p. a.
75. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
457. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 130 040 Kč při koupi a 14 400 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 44,9 % čisté mzdy, majiteli na splátce 54,2 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Otrokovicích vychází 8,6 roku při průměrné mzdě 40 200 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 17 375 Kč měsíčně. To je o 2 975 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 826 007 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Otrokovice jsou menší město v okrese Zlín, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,18 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 504 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Otrokovicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Otrokovice jsou místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 3,32krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 10 256 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 3 085. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
Otrokovice leží nízko, ve 190 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. První písemná zmínka je z roku 1141. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Otrokovicích na 17 let. Splátka 17 375 Kč proti nájmu 14 400 Kč, hrubý výnos 4,2 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Otrokovicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Otrokovicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 17 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 400 / měs.
Splátka hypotéky
17 375 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
826 007
20 % z 4 130 040
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Otrokovicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 077 Kč měsíčně.
Na akontaci 826 007 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 21,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 400 Kč | 44,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 17 375 Kč | 54,2 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 826 007 Kč | 21,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
50 230 Kč/m²
byt 68 834 Kč/m²
Dům 120 m²
6 027 600 Kč
akontace 1 205 519 Kč
Splátka hypotéky
25 358 / měs.
u bytu 17 375 Kč
Metr v domě je tu naopak o 27,0 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 220 000 Kč. Dnes je stejný byt na 4 130 040 Kč — o 1 910 040 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 314,5 Kč | 11 008 Kč | 34 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 240,0 Kč | 13 200 Kč | 41 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 209,5 Kč | 15 712 Kč | 49 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 180,5 Kč | 17 148 Kč | 53 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 12,6 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 14 obyvatel stěhováním a 148 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (10,256 osob), než kolik odtud vyjíždí (3,085 osob).
Z celkového počtu 8 700 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 3 085 lidí (35,5 %). Naopak do Otrokovicích za prací z jiných obcí dojíždí 10 256 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 3,32.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 706 dětí
Základní školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 2 080 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 428 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 706 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 1 390 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 080 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Otrokovice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,18 % ročně sedí Otrokovice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 240,0 Kč/m² a cena 68 834 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Zlínský kraj) jde o 31. nejvyšší hrubý výnos z 32 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Otrokovicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 68 834 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 130 040 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Otrokovicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 240,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 314,5 Kč a u 3+kk 209,5 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 400 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Otrokovicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 17 375 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 400 Kč. Koupě je tedy o 2 975 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 826 007 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Otrokovicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,18 %, což je 457. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Otrokovicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 34 505 Kč/m² v roce 2019 na 68 834 Kč/m² v roce 2025, tedy o 99 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Otrokovicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 17 239 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −14 osob (555 přistěhovalých proti 569 vystěhovalým) a přirozená měna −148 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Zlín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 585599.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Zlínský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Zlín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: