okresní město · 51 km od Olomouci
Zlín
Zlín (74 917 obyvatel, okres Zlín) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako okresní město s cenovou hladinou 72 187 Kč/m² a nájmy kolem 237,7 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 72 187 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 237,7 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 44,5 %
- Hrubý výnos
- 3,95 % p. a.
32. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
474. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 4 331 220 Kč při koupi, nebo na 14 262 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 44,5 % na nájem a 56,8 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Zlíně vychází 9,0 let při průměrné mzdě 40 200 Kč měsíčně, což je výrazně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 18 221 Kč měsíčně. To je o 3 959 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 866 243 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Zlín funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (3,95 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Zlín, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Zlíně říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zlín je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 2,32krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 17 770 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 7 649. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
Obcí protéká Dřevnice. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1322. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Koupě se tu vyplatí až po 22 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 18 221 Kč proti nájmu 14 262 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,0 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Zlíně v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Zlíně vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 22 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 262 / měs.
Splátka hypotéky
18 221 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
866 243
20 % z 4 331 220
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Zlíně spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 077 Kč měsíčně.
Na akontaci 866 243 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 22,5 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 262 Kč | 44,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 18 221 Kč | 56,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 74 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 866 243 Kč | 22,5 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
74 277 Kč/m²
byt 72 187 Kč/m²
Dům 120 m²
8 913 240 Kč
akontace 1 782 647 Kč
Splátka hypotéky
37 498 / měs.
u bytu 18 221 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl 2,9 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 328 060 Kč. Dnes je stejný byt na 4 331 220 Kč — o 2 003 160 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 310,2 Kč | 10 857 Kč | 34 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 237,7 Kč | 13 074 Kč | 41 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 203,9 Kč | 15 292 Kč | 48 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 190,6 Kč | 18 107 Kč | 56 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 7,6 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +587 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 354 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 882 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 3,5). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (17,770 osob), než kolik odtud vyjíždí (7,649 osob).
Z celkového počtu 37 745 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 7 649 lidí (20,3 %). Naopak do Zlíně za prací z jiných obcí dojíždí 17 770 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 2,32.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
30 zařízení
Schválená kapacita: 2 758 dětí
Základní školy
25 zařízení
Schválená kapacita: 9 422 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 2 149 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 758 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 6 795 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 9 422 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zlín stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
Hrubý výnos 3,95 % ročně je pod republikovým mediánem 4,91 %. Nájmy 237,7 Kč/m² zkrátka nedrží krok s tím, kam se dostala kupní cena 72 187 Kč/m². V rámci svého kraje (Zlínský kraj) jde o 32. nejvyšší hrubý výnos z 32 sledovaných obcí. Takové trhy nefungují jako zdroj měsíčního příjmu, ale jako uchovatel hodnoty. Nájem tu při běžném financování nepokryje splátku a investor dotuje rozdíl z vlastní kapsy v sázce na růst ceny.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Zlíně?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 72 187 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 331 220 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Zlíně?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 237,7 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 310,2 Kč a u 3+kk 203,9 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 262 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Zlíně, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 18 221 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 262 Kč. Koupě je tedy o 3 959 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 866 243 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 882 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Zlíně investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 3,95 %, což je 474. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Zlíně vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 36 186 Kč/m² v roce 2019 na 72 187 Kč/m² v roce 2025, tedy o 99 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Zlíně obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 74 917 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +587 osob (2 905 přistěhovalých proti 2 318 vystěhovalým) a přirozená měna −354 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Zlín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „50 000 obyv. a více“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 585068.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Zlínský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Zlín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: