středočeské město v dojezdu Prahy · 42 km od Praze
Pečky
Pečky jsou jednou z obcí, kam se lidé aktivně stěhují: čisté migrační saldo +96 obyvatel za rok je 20. nejvyšší mezi pěti sty sledovanými obcemi.
- Kupní cena bytů
- 61 090 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 250,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,5 %
- Hrubý výnos
- 4,91 % p. a.
127. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
248. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 665 400 Kč při koupi, nebo na 15 000 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 39,5 % na nájem a 40,6 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Pečkách vychází 6,3 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 15 420 Kč měsíčně. To je o 420 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 733 079 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh v Pečkách táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,91 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Pečkách říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Pečky patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (61 090 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Pečky leží nízko, ve 194 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. První písemná zmínka je z roku 1225. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 30 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Se školami je to tu složitější, než říká počet. Jedna ze zdejších základních škol učí i v okolních obcích a v rejstříku má kapacitu vedenou za celý subjekt, takže ji k obci nepřipisujeme. Prakticky to znamená, že o místa se dělíte se sousedy — a že spádovost si ověřte na radnici, ne v tabulce.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Pečkách na 7 let. Splátka 15 420 Kč proti nájmu 15 000 Kč, hrubý výnos 4,9 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Pečkách v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Pečkách vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 7 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 000 / měs.
Splátka hypotéky
15 420 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
733 079
20 % z 3 665 400
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Pečkách spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 733 079 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 000 Kč | 39,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 420 Kč | 40,6 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 733 079 Kč | 16,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
52 527 Kč/m²
byt 61 090 Kč/m²
Dům 120 m²
6 303 240 Kč
akontace 1 260 647 Kč
Splátka hypotéky
26 518 / měs.
u bytu 15 420 Kč
Metr v domě je tu naopak o 14,0 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Kolín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 046 300 Kč. Dnes je stejný byt na 3 665 400 Kč — o 1 619 100 Kč, tedy 79 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 320,0 Kč | 11 200 Kč | 30 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 250,0 Kč | 13 750 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 212,0 Kč | 15 900 Kč | 42 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 198,0 Kč | 18 810 Kč | 50 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 18,8 % obyvatel — z 4 168 na 4 951. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +96 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 19 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Praha, Kolín, Poděbrady.
Z celkového počtu 2 254 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 364 lidí (60,5 %). Naopak do Pečkách za prací z jiných obcí dojíždí 629 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,46.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
30 minut · bez přestupu
Odjezd 07:25 ze zastávky Pečky, příjezd 07:55 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 187 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 800 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je těsně
Poměr: 0,9 dětí na místo
Odhad cca 161 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 187 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Svazková / sdílená škola
Kapacita základního školství je převážně ve svazkové nebo sdílené škole obsluhující více obcí. Místní poměr by byl zkreslený.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Pečky stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,91 % ročně sedí Pečky blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 250,0 Kč/m² a cena 61 090 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 41. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Pečkách?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 61 090 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 665 400 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kolín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Pečkách?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 250,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 320,0 Kč a u 3+kk 212,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 000 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Pečkách, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 15 420 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 000 Kč. Koupě je tedy o 420 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 733 079 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Pečkách investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,91 %, což je 248. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Pečkách vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 485 Kč/m² v roce 2019 na 61 090 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Pečkách obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 951 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +96 osob (252 přistěhovalých proti 156 vystěhovalým) a přirozená měna −19 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kolín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kolín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 537641.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kolín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: