menší město · 42 km od Olomouci
Zábřeh
Zábřeh (13 157 obyvatel, okres Šumperk) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako menší město s cenovou hladinou 49 966 Kč/m² a nájmy kolem 195,4 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 49 966 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 195,4 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 36,0 %
- Hrubý výnos
- 4,69 % p. a.
312. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
334. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 2 997 960 Kč při koupi, nebo na 11 724 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 36,0 % na nájem a 38,7 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Zábřehu vychází 6,1 roku při průměrné mzdě 40 900 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 12 612 Kč měsíčně. To je o 888 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 599 591 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Zábřeh je menší město v okrese Šumperk, kde nájemní trh drží především místní zaměstnavatelé a dojezd do většího centra. Výnos 4,69 % je použitelný, pokud počítáte i s náklady, které se do hrubého výnosu nepromítají: daň 504 Kč ročně, fond oprav a alespoň jeden neobsazený měsíc v roce. Po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jaké to tu je
Co o Zábřehu říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zábřeh ukazuje rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 4,6 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 75,4 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1254. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,54 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Zábřehu na 12 let. Splátka 12 612 Kč proti nájmu 11 724 Kč, hrubý výnos 4,7 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Zábřehu v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Zábřehu vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 12 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 724 / měs.
Splátka hypotéky
12 612 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
599 591
20 % z 2 997 960
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Zábřehu spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 591 Kč měsíčně.
Na akontaci 599 591 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,3 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 724 Kč | 36,0 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 12 612 Kč | 38,7 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 599 591 Kč | 15,3 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
48 762 Kč/m²
byt 49 966 Kč/m²
Dům 120 m²
5 851 440 Kč
akontace 1 170 287 Kč
Splátka hypotéky
24 617 / měs.
u bytu 12 612 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -2,4 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Šumperk, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 708 980 Kč. Dnes je stejný byt na 2 997 960 Kč — o 1 288 980 Kč, tedy 75 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 230,6 Kč | 8 071 Kč | 25 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 195,4 Kč | 10 747 Kč | 33 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 166,2 Kč | 12 465 Kč | 38 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 153,4 Kč | 14 573 Kč | 45 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 10,6 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 90 obyvatel stěhováním a 73 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Mohelnice, Šumperk, Olomouc.
Z celkového počtu 6 284 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 2 487 lidí (39,6 %). Naopak do Zábřehu za prací z jiných obcí dojíždí 2 850 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,15.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
7 zařízení
Schválená kapacita: 552 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 2 233 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 405 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 552 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 1 214 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 233 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zábřeh stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,69 % ročně sedí Zábřeh blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 195,4 Kč/m² a cena 49 966 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Olomoucký kraj) jde o 22. nejvyšší hrubý výnos z 27 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Zábřehu?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 49 966 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 2 997 960 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Šumperk, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Zábřehu?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 195,4 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 230,6 Kč a u 3+kk 166,2 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 724 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Zábřehu, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 12 612 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 724 Kč. Koupě je tedy o 888 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 599 591 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Zábřehu investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,69 %, což je 334. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Zábřehu vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 25 375 Kč/m² v roce 2019 na 49 966 Kč/m² v roce 2025, tedy o 97 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Zábřehu obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 13 157 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −90 osob (298 přistěhovalých proti 388 vystěhovalým) a přirozená měna −73 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Šumperk
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Šumperk, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 541354.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Olomoucký kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Šumperk). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: