středočeské město v dojezdu Prahy · 38 km od Praze
Zdice
Zdice jsou středočeské město v dojezdu Prahy v okrese Beroun s 4 125 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 63 847 Kč za metr, tedy citelně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 63 847 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 246,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 38,9 %
- Hrubý výnos
- 4,62 % p. a.
91. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
361. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 830 820 Kč při koupi a 14 760 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 38,9 % čisté mzdy, majiteli na splátce 42,5 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Zdicích vychází 6,6 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 16 116 Kč měsíčně. To je o 1 356 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 766 163 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh ve Zdicích táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,62 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Zdicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Zdice patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (63 847 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka je z roku 1147. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 53 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,49 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Zdicích na 10 let. Splátka 16 116 Kč proti nájmu 14 760 Kč, hrubý výnos 4,6 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Zdicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Zdicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 10 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 760 / měs.
Splátka hypotéky
16 116 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
766 163
20 % z 3 830 820
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Zdicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 766 163 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,8 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 760 Kč | 38,9 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 16 116 Kč | 42,5 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 766 163 Kč | 16,8 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
62 768 Kč/m²
byt 63 847 Kč/m²
Dům 120 m²
7 532 160 Kč
akontace 1 506 431 Kč
Splátka hypotéky
31 688 / měs.
u bytu 16 116 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -1,7 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Beroun, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 215 020 Kč. Dnes je stejný byt na 3 830 820 Kč — o 1 615 800 Kč, tedy 73 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 294,0 Kč | 10 290 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 246,0 Kč | 13 530 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 233,0 Kč | 17 475 Kč | 46 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 214,0 Kč | 20 330 Kč | 54 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 7,1 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +23 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 22 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Praha, Beroun, Králův Dvůr.
Z celkového počtu 2 075 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 222 lidí (58,9 %). Naopak do Zdicích za prací z jiných obcí dojíždí 856 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,70.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
53 minut · bez přestupu
Odjezd 07:00 ze zastávky Zdice, příjezd 07:53 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 192 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 800 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 131 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 192 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 391 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 800 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Zdice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,62 % ročně sedí Zdice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 246,0 Kč/m² a cena 63 847 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 59. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Zdicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 63 847 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 830 820 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Beroun, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Zdicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 246,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 294,0 Kč a u 3+kk 233,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 760 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Zdicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 16 116 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 760 Kč. Koupě je tedy o 1 356 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 766 163 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Zdicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,62 %, což je 361. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Zdicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 31 268 Kč/m² v roce 2019 na 63 847 Kč/m² v roce 2025, tedy o 104 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Zdicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 125 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +23 osob (142 přistěhovalých proti 119 vystěhovalým) a přirozená měna −22 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Beroun
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Beroun, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 532011.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Beroun). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: