okresní město · 37 km od Praze
Benešov
Benešov je okresní město a sídlo stejnojmenného okresu s 17 025 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 64 766 Kč za metr, tedy citelně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 64 766 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 256,5 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 40,6 %
- Hrubý výnos
- 4,75 % p. a.
85. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
314. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 885 960 Kč při koupi, nebo na 15 390 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 40,6 % na nájem a 43,1 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Benešově vychází 6,7 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 16 348 Kč měsíčně. To je o 958 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 777 191 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Benešov funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (4,75 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Benešov, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Benešově říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Benešov je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 1,83krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 5 755 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 3 141. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1219. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 39 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Benešově na 8 let. Splátka 16 348 Kč proti nájmu 15 390 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Benešově v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Benešově vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 8 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 390 / měs.
Splátka hypotéky
16 348 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
777 191
20 % z 3 885 960
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Benešově spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 777 191 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 17,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 390 Kč | 40,6 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 16 348 Kč | 43,1 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 777 191 Kč | 17,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
59 005 Kč/m²
byt 64 766 Kč/m²
Dům 120 m²
7 080 600 Kč
akontace 1 416 119 Kč
Splátka hypotéky
29 788 / měs.
u bytu 16 348 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -8,9 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 276 520 Kč. Dnes je stejný byt na 3 885 960 Kč — o 1 609 440 Kč, tedy 71 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 295,0 Kč | 10 325 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 256,5 Kč | 14 108 Kč | 37 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 216,0 Kč | 16 200 Kč | 43 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 191,5 Kč | 18 192 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 5,4 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +47 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 65 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (5,755 osob), než kolik odtud vyjíždí (3,141 osob).
Z celkového počtu 8 642 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 3 141 lidí (36,3 %). Naopak do Benešově za prací z jiných obcí dojíždí 5 755 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,83.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
39 minut · bez přestupu
Odjezd 06:31 ze zastávky Benešov u Prahy, příjezd 07:10 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 758 dětí
Základní školy
5 zařízení
Schválená kapacita: 2 539 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 512 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 758 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 1 586 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 2 539 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Benešov stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,75 % ročně sedí Benešov blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 256,5 Kč/m² a cena 64 766 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 53. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Benešově?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 64 766 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 885 960 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Benešově?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 256,5 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 295,0 Kč a u 3+kk 216,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 390 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Benešově, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 16 348 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 390 Kč. Koupě je tedy o 958 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 777 191 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Benešově investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,75 %, což je 314. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Benešově vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 30 222 Kč/m² v roce 2019 na 64 766 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Benešově obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 17 025 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +47 osob (706 přistěhovalých proti 659 vystěhovalým) a přirozená měna −65 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Benešov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 529303.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Benešov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: