malá obec · 42 km od Praze
Bystřice
Trh s bydlením v Bystřici stojí na dvou číslech: kupní ceně 62 285 Kč/m² a mediánu tržního nájmu 247,0 Kč/m² u dispozice 2+kk. Z jejich poměru vychází hrubý výnos 4,76 % ročně.
- Kupní cena bytů
- 62 285 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 247,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,1 %
- Hrubý výnos
- 4,76 % p. a.
112. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
311. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 737 100 Kč při koupi, nebo na 14 820 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 39,1 % na nájem a 41,4 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Bystřici vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 15 722 Kč měsíčně. To je o 902 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 747 419 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Bystřice má 4 694 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,76 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Bystřici říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Bystřice patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (62 285 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
První písemná zmínka pochází z roku 1352.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 45 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Bystřici na 9 let. Splátka 15 722 Kč proti nájmu 14 820 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Bystřici v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Bystřici vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 9 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 820 / měs.
Splátka hypotéky
15 722 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
747 419
20 % z 3 737 100
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Bystřici spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 747 419 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,4 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 820 Kč | 39,1 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 722 Kč | 41,4 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 747 419 Kč | 16,4 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
58 608 Kč/m²
byt 62 285 Kč/m²
Dům 120 m²
7 032 960 Kč
akontace 1 406 591 Kč
Splátka hypotéky
29 588 / měs.
u bytu 15 722 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -5,9 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 189 340 Kč. Dnes je stejný byt na 3 737 100 Kč — o 1 547 760 Kč, tedy 71 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 314,0 Kč | 10 990 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 247,0 Kč | 13 585 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 223,0 Kč | 16 725 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 193,0 Kč | 18 335 Kč | 48 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 20,9 % obyvatel — z 3 884 na 4 694. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +6 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 10 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Benešov, kam směřuje 45.4 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 2 338 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 345 lidí (57,5 %). Naopak do Bystřici za prací z jiných obcí dojíždí 493 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,37.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
45 minut · bez přestupu
Odjezd 06:25 ze zastávky Bystřice u Benešova, příjezd 07:10 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 186 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 450 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (4 456 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,3 % na 4 694 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (4 456 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 5,3 % na 4 694 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Bystřice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,76 % ročně sedí Bystřice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 247,0 Kč/m² a cena 62 285 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 52. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Bystřici?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 62 285 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 737 100 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Bystřici?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 247,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 314,0 Kč a u 3+kk 223,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 820 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Bystřici, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 15 722 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 820 Kč. Koupě je tedy o 902 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 747 419 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Bystřici investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,76 %, což je 311. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Bystřici vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 29 064 Kč/m² v roce 2019 na 62 285 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Bystřici obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 4 694 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +6 osob (141 přistěhovalých proti 135 vystěhovalým) a přirozená měna −10 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Benešov
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Benešov, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 529451.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Benešov). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: