malá obec · 46 km od Olomouci
Fryšták
Fryšták (3 826 obyvatel, okres Zlín) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 57 542 Kč/m² a nájmy kolem 249,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 57 542 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 249,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 46,6 %
- Hrubý výnos
- 5,19 % p. a.
164. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
143. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 3 452 520 Kč pořizovací ceny, případně 14 940 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 46,6 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 45,3 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Fryštáku vychází 7,2 roku při průměrné mzdě 40 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 14 525 Kč měsíčně, tedy o 415 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 690 503 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Fryšták má 3 826 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 5,19 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Fryštáku říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Fryšták patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (57 542 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Obcí protéká Fryštácký potok. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka pochází z roku 1356.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 14 940 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Fryštáku v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Fryštáku vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 940 / měs.
Splátka hypotéky
14 525 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
690 503
20 % z 3 452 520
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Fryštáku spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 32 077 Kč měsíčně.
Na akontaci 690 503 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 17,9 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 940 Kč | 46,6 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 525 Kč | 45,3 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 690 503 Kč | 17,9 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
44 202 Kč/m²
byt 57 542 Kč/m²
Dům 120 m²
5 304 240 Kč
akontace 1 060 847 Kč
Splátka hypotéky
22 315 / měs.
u bytu 14 525 Kč
Metr v domě je tu naopak o 23,2 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 855 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 452 520 Kč — o 1 596 720 Kč, tedy 86 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 294,0 Kč | 10 290 Kč | 32 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 249,0 Kč | 13 695 Kč | 43 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 197,0 Kč | 14 775 Kč | 46 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 188,0 Kč | 17 860 Kč | 56 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 klesl o 0,9 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Loni obec ztratila 6 obyvatel stěhováním a 2 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Zlín, kam směřuje 65.1 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 814 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 998 lidí (55,0 %). Naopak do Fryštáku za prací z jiných obcí dojíždí 674 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,68.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 156 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 430 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,7 dětí na místo
Odhad cca 113 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 156 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,8 dětí na místo
Odhad cca 364 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 430 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Fryšták stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,19 % ročně sedí Fryšták blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 249,0 Kč/m² a cena 57 542 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Zlínský kraj) jde o 5. nejvyšší hrubý výnos z 32 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Fryštáku?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 57 542 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 452 520 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Fryštáku?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 249,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 294,0 Kč a u 3+kk 197,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 940 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Fryštáku, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 14 525 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 14 940 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 415 Kč levnější, pokud máte 690 503 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Fryštáku investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,19 %, což je 143. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Fryštáku vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 28 844 Kč/m² v roce 2019 na 57 542 Kč/m² v roce 2025, tedy o 99 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Fryštáku obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 826 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −6 osob (105 přistěhovalých proti 111 vystěhovalým) a přirozená měna −2 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Zlín
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Zlín, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 585211.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Zlínský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Zlín). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: