okresní město · 38 km od Pardubicích
Kutná Hora
Kutná Hora (21 787 obyvatel, okres Kutná Hora) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako okresní město s cenovou hladinou 57 581 Kč/m² a nájmy kolem 248,6 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 57 581 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 248,6 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,3 %
- Hrubý výnos
- 5,18 % p. a.
156. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
146. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 454 860 Kč při koupi a 14 916 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 39,3 % čisté mzdy, majiteli na splátce 38,3 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Kutné Hoře vychází 6,0 let při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně pod republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 14 535 Kč měsíčně, tedy o 381 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 690 971 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Kutná Hora funguje jako spádové centrum, kam lidé z okolí jezdí do práce, k lékaři a do školy. To je pro pronajímatele podstatnější než absolutní výše výnosu (5,18 %): poptávka po nájmu je tu odvozená od pracovních míst v celém okrese Kutná Hora, ne jen od počtu obyvatel města. Nejméně rizikové bývají menší byty blízko centra a nemocnice.
Jaké to tu je
Co o Kutné Hoře říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Kutná Hora je místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 1,53krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 4 839 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 3 160. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1289. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 4 letech. Nájem 14 916 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,2 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Kutné Hoře v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Kutné Hoře vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 4 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 916 / měs.
Splátka hypotéky
14 535 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
690 971
20 % z 3 454 860
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Kutné Hoře spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 690 971 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,2 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 916 Kč | 39,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 535 Kč | 38,3 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 690 971 Kč | 15,2 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
57 526 Kč/m²
byt 57 581 Kč/m²
Dům 120 m²
6 903 120 Kč
akontace 1 380 623 Kč
Splátka hypotéky
29 041 / měs.
u bytu 14 535 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -0,1 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Kutná Hora, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 883 580 Kč. Dnes je stejný byt na 3 454 860 Kč — o 1 571 280 Kč, tedy 83 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 298,6 Kč | 10 451 Kč | 28 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 248,6 Kč | 13 673 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 212,9 Kč | 15 968 Kč | 42 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 178,0 Kč | 16 910 Kč | 45 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 1,5 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +230 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 85 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec funguje jako spádové pracovní centrum – za prací sem dojíždí více lidí (4,839 osob), než kolik odtud vyjíždí (3,160 osob).
Z celkového počtu 10 233 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 3 160 lidí (30,9 %). Naopak do Kutné Hoře za prací z jiných obcí dojíždí 4 839 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,53.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
4 zařízení
Schválená kapacita: 753 dětí
Základní školy
8 zařízení
Schválená kapacita: 2 666 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (20 450 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,5 % na 21 787 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (20 450 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,5 % na 21 787 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Kutná Hora stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,18 % ročně sedí Kutná Hora blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 248,6 Kč/m² a cena 57 581 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 20. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Kutné Hoře?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 57 581 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 454 860 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kutná Hora, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Kutné Hoře?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 248,6 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 298,6 Kč a u 3+kk 212,9 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 916 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Kutné Hoře, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 14 535 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 14 916 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 381 Kč levnější, pokud máte 690 971 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Kutné Hoře investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,18 %, což je 146. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Kutné Hoře vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 26 940 Kč/m² v roce 2019 na 57 581 Kč/m² v roce 2025, tedy o 114 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Kutné Hoře obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 21 787 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +230 osob (1 190 přistěhovalých proti 960 vystěhovalým) a přirozená měna −85 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kutná Hora
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kutná Hora, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 533955.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kutná Hora). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: