středočeské město v dojezdu Prahy · 40 km od Praze
Sadská
Sadská je středočeské město v dojezdu Prahy v okrese Nymburk s 3 308 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 64 679 Kč za metr, tedy citelně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 64 679 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 247,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,1 %
- Hrubý výnos
- 4,58 % p. a.
87. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
373. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 880 740 Kč při koupi a 14 820 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 39,1 % čisté mzdy, majiteli na splátce 43,0 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Sadské vychází 6,7 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 16 326 Kč měsíčně. To je o 1 506 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 776 147 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh v Sadské táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,58 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Sadské říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Sadská patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (64 679 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Sadská leží nízko, ve 185 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. První písemná zmínka je z roku 993. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy jede ráno přímý spoj za 42 minut. Bez přestupu, což je při každodenním dojíždění důležitější než pár ušetřených minut.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Sadské na 11 let. Splátka 16 326 Kč proti nájmu 14 820 Kč, hrubý výnos 4,6 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Sadské v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Sadské vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 11 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
14 820 / měs.
Splátka hypotéky
16 326 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
776 147
20 % z 3 880 740
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Sadské spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 776 147 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 17,0 let, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 14 820 Kč | 39,1 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 16 326 Kč | 43,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 776 147 Kč | 17,0 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
53 167 Kč/m²
byt 64 679 Kč/m²
Dům 120 m²
6 380 040 Kč
akontace 1 276 007 Kč
Splátka hypotéky
26 841 / měs.
u bytu 16 326 Kč
Metr v domě je tu naopak o 17,8 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Nymburk, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 150 880 Kč. Dnes je stejný byt na 3 880 740 Kč — o 1 729 860 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 299,0 Kč | 10 465 Kč | 28 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 247,0 Kč | 13 585 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 209,0 Kč | 15 675 Kč | 41 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 197,0 Kč | 18 715 Kč | 49 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 5,2 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +21 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 14 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Praha, Nymburk, Hořátev.
Z celkového počtu 1 615 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 912 lidí (56,5 %). Naopak do Sadské za prací z jiných obcí dojíždí 809 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,89.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
42 minut · bez přestupu
Odjezd 06:59 ze zastávky Sadská,kaple, příjezd 07:41 na Černý Most.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 177 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 530 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 96 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 177 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,6 dětí na místo
Odhad cca 321 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 530 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Sadská stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,58 % ročně sedí Sadská blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 247,0 Kč/m² a cena 64 679 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 63. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Sadské?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 64 679 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 880 740 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Nymburk, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Sadské?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 247,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 299,0 Kč a u 3+kk 209,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 14 820 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Sadské, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 16 326 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 14 820 Kč. Koupě je tedy o 1 506 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 776 147 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Sadské investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,58 %, což je 373. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Sadské vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 31 925 Kč/m² v roce 2019 na 64 679 Kč/m² v roce 2025, tedy o 103 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Sadské obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 308 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +21 osob (139 přistěhovalých proti 118 vystěhovalým) a přirozená měna −14 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Nymburk
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Nymburk, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 537764.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Nymburk). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: