malá obec · 41 km od Olomouci
Velké Opatovice
Velké Opatovice (3 410 obyvatel, okres Blansko) vychází z dat ČSÚ a MF ČR jako malá obec s cenovou hladinou 56 888 Kč/m² a nájmy kolem 197,0 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 56 888 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 197,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 32,4 %
- Hrubý výnos
- 4,16 % p. a.
176. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
460. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 3 413 280 Kč při koupi a 11 820 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 32,4 % čisté mzdy, majiteli na splátce 39,4 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Velkých Opatovicích vychází 6,2 roku při průměrné mzdě 46 200 Kč měsíčně, což je prakticky na úrovni republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 14 360 Kč měsíčně. To je o 2 540 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 682 655 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Velké Opatovice mají 3 410 obyvatel, a to je pro investiční byt zásadní údaj: nájemní trh tu tvoří jednotky bytů. Výnos 4,16 % platí jen v případě, že byt skutečně pronajmete — jeden neobsazený rok tu smaže výnos několika let. Pro malé obce dává větší smysl kupovat na vlastní bydlení nebo na dům se zahradou než na pronájem.
Jaké to tu je
Co o Velkých Opatovicích říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Velké Opatovice ukazují rozpor, který se v Česku vidí často a vysvětluje se špatně: lidí ubývá, ceny rostou. Za deset let odsud odešlo 10,2 % obyvatel, a přesto se byty od roku 2020 zdražily o 85,4 %. Nedělá to poptávka po stěhování sem, ale to, že stavět se přestalo úplně a zdražily i ty byty, které nikdo nechce prodat.
První písemná zmínka je z roku 1308. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Míst ve školách je tu spíš přebytek: na jedno schválené místo připadá 0,42 dítěte. Bývá to tím, že škola slouží i okolním obcím, nebo že tu dětí dlouhodobě ubývá. V obou případech to znamená, že u zápisu nebudete stát ve frontě.
Koupě se tu vyplatí až po 20 letech — to je víc, než kolik lidí v jednom bytě vydrží. Splátka 14 360 Kč proti nájmu 11 820 Kč nechává málo prostoru a hrubý výnos 4,2 % tomu odpovídá. Nájem tu není prohra, ale legitimní volba.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Velkých Opatovicích v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Velkých Opatovicích vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 20 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
11 820 / měs.
Splátka hypotéky
14 360 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
682 655
20 % z 3 413 280
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Velkých Opatovicích spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 36 481 Kč měsíčně.
Na akontaci 682 655 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 15,6 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 11 820 Kč | 32,4 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 14 360 Kč | 39,4 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 682 655 Kč | 15,6 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
49 762 Kč/m²
byt 56 888 Kč/m²
Dům 120 m²
5 971 440 Kč
akontace 1 194 287 Kč
Splátka hypotéky
25 122 / měs.
u bytu 14 360 Kč
Metr v domě je tu naopak o 12,5 % levnější než metr v bytě. Bývá to tam, kde je bytový fond novější než domy, nebo kde se domy prodávají spíš staré a k rekonstrukci.
Vývoj kupních cen
okres Blansko, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 1 840 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 413 280 Kč — o 1 572 480 Kč, tedy 85 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 280,0 Kč | 9 800 Kč | 27 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 197,0 Kč | 10 835 Kč | 30 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 179,0 Kč | 13 425 Kč | 37 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 169,0 Kč | 16 055 Kč | 44 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je proti roku 2000 nižší o 19,3 % a řada od roku 2000 klesá prakticky nepřetržitě. Dlouhodobý úbytek je na trhu s bydlením poznat na tom, že poptávka roste pomaleji než cena. Loni obec ztratila 23 obyvatel stěhováním a 24 přirozenou měnou. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Jevíčko, Boskovice, Brno.
Z celkového počtu 1 616 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 807 lidí (49,9 %). Naopak do Velkých Opatovicích za prací z jiných obcí dojíždí 553 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,69.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Pro tento kraj zatím nemáme strojově čitelné jízdní řády. Dopravní organizátoři v Praze a na jižní Moravě je zveřejňují v otevřeném formátu, ostatní kraje zatím ne, takže dojezd počítat neumíme.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 192 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 720 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Míst je dost
Poměr: 0,5 dětí na místo
Odhad cca 94 dětí ve věku 3–5 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 192 schválených míst v MŠ.
Školní věk (6–14 let)
Míst je dost
Poměr: 0,4 dětí na místo
Odhad cca 304 dětí ve věku 6–14 let k roku 2021 (z pětiletých kohort ČSÚ) na 720 schválených míst v ZŠ.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Velké Opatovice stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,16 % ročně sedí Velké Opatovice blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 197,0 Kč/m² a cena 56 888 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Jihomoravský kraj) jde o 55. nejvyšší hrubý výnos z 59 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Velkých Opatovicích?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 56 888 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 413 280 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Blansko, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Velkých Opatovicích?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 197,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 280,0 Kč a u 3+kk 179,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 11 820 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Velkých Opatovicích, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 14 360 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 11 820 Kč. Koupě je tedy o 2 540 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 682 655 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Velkých Opatovicích investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,16 %, což je 460. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Velkých Opatovicích vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 27 693 Kč/m² v roce 2019 na 56 888 Kč/m² v roce 2025, tedy o 105 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Velkých Opatovicích obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 410 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −23 osob (103 přistěhovalých proti 126 vystěhovalým) a přirozená měna −24 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Blansko
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Blansko, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 582646.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Jihomoravský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Blansko). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: