středočeské město v dojezdu Prahy · 27 km od Praze
Velvary
Velvary jsou jednou z obcí, kam se lidé aktivně stěhují: čisté migrační saldo +82 obyvatel za rok je 9. nejvyšší mezi pěti sty sledovanými obcemi.
- Kupní cena bytů
- 63 078 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 251,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 39,7 %
- Hrubý výnos
- 4,78 % p. a.
108. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
301. z 500, medián 4,91 %
Šedesátimetrový byt tu vyjde zhruba na 3 784 680 Kč při koupi, nebo na 15 060 Kč měsíčně v nájmu bez energií a služeb. Z čisté krajské mzdy je to 39,7 % na nájem a 42,0 % na splátku hypotéky.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². Ve Velvarech vychází 6,5 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je mírně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 15 922 Kč měsíčně. To je o 862 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 756 935 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Trh ve Velvarech táhne dojezd do Prahy a zároveň zdejší vlastní zaměstnavatelé. Hrubý výnos 4,78 % je proto jen část příběhu — druhou je, že nájemník ze středočeského dojezdového pásu zůstává v bytě obvykle déle než nájemník v centru krajského města. Nižší obrat nájemníků znamená nižší reálné náklady.
Jaké to tu je
Co o Velvarech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Velvary patří k obcím, o kterých se nepíše, protože se tu nic dramatického neděje — a to je pro bydlení spíš dobrá zpráva. Počet obyvatel se drží, ceny se pohybují nad republikovým mediánem (63 078 Kč/m² proti 53 168 Kč) a trh nemá výkyvy, které by šlo načasovat.
Velvary leží nízko, ve 188 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. První písemná zmínka je z roku 1282. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Do Prahy se ráno dostanete za 54 minut, ale s přestupem v Kralupech nad Vltavou. Přestup je vždycky místo, kde se zpoždění nesčítá, ale násobí.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží ve Velvarech na 8 let. Splátka 15 922 Kč proti nájmu 15 060 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou ve Velvarech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se ve Velvarech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 8 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
15 060 / měs.
Splátka hypotéky
15 922 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
756 935
20 % z 3 784 680
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení ve Velvarech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 756 935 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 16,6 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 15 060 Kč | 39,7 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 15 922 Kč | 42,0 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 756 935 Kč | 16,6 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
61 494 Kč/m²
byt 63 078 Kč/m²
Dům 120 m²
7 379 280 Kč
akontace 1 475 855 Kč
Splátka hypotéky
31 045 / měs.
u bytu 15 922 Kč
Metr v domě a v bytě vychází zhruba nastejno (rozdíl -2,5 %). Rozhoduje tedy spíš to, co od bydlení čekáte, než cena za metr.
Vývoj kupních cen
okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 335 800 Kč. Dnes je stejný byt na 3 784 680 Kč — o 1 448 880 Kč, tedy 62 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 311,0 Kč | 10 885 Kč | 29 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 251,0 Kč | 13 805 Kč | 36 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 224,0 Kč | 16 800 Kč | 44 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 189,0 Kč | 17 955 Kč | 47 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Počet obyvatel je dlouhodobě stabilní: od roku 2000 vzrostl o 7,9 %. Trh s bydlením tu proto reaguje spíš na ceny a úrokové sazby než na demografii. Stěhování obci loni přineslo +82 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 15 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Dojížďka za prací je rozptýlená do více směrů, nejčastěji lidé míří do cílů Praha, Kralupy nad Vltavou, Slaný.
Z celkového počtu 1 490 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 779 lidí (52,3 %). Naopak do Velvarech za prací z jiných obcí dojíždí 555 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,71.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
54 minut · jeden přestup
Odjezd 06:16 ze zastávky Velvary, příjezd 07:10 na Praha hl.n., s přestupem v zastávce Kralupy nad Vltavou.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 100 dětí
Základní školy
1 zařízení
Schválená kapacita: 600 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 958 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,4 % na 3 147 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 958 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 6,4 % na 3 147 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Velvary stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,78 % ročně sedí Velvary blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 251,0 Kč/m² a cena 63 078 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 49. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt ve Velvarech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 63 078 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 3 784 680 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem ve Velvarech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 251,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 311,0 Kč a u 3+kk 224,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 15 060 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt ve Velvarech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 15 922 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 15 060 Kč. Koupě je tedy o 862 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 756 935 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se ve Velvarech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,78 %, což je 301. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se ve Velvarech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 33 113 Kč/m² v roce 2019 na 63 078 Kč/m² v roce 2025, tedy o 90 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá ve Velvarech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 147 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +82 osob (172 přistěhovalých proti 90 vystěhovalým) a přirozená měna −15 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Kladno
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Kladno, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 533041.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okres Kladno). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: