obec v pražském prstenci · 15 km od Praze
Bašť
Bašť je obec v pražském prstenci v okrese Praha-východ s 3 071 obyvateli. Byty se tu podle ČSÚ prodávají za 69 045 Kč za metr, tedy citelně nad republikovým mediánem.
- Kupní cena bytů
- 69 045 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 307,0 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 48,5 %
- Hrubý výnos
- 5,34 % p. a.
72. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
107. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 142 700 Kč při koupi a 18 420 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 48,5 % čisté mzdy, majiteli na splátce 45,9 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Bašti vychází 7,2 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) je 17 428 Kč měsíčně, tedy o 992 Kč méně než tržní nájem. Vlastní bydlení tu vychází levněji už od prvního měsíce, pokud máte 828 539 Kč na akontaci.
Co je tu podstatné
Bašť leží v pražském prstenci, kde se cena bydlení odvíjí od Prahy, ale nájmy od místní poptávky. Výsledkem je výnos 5,34 %. Rozhodující je tu dojezd: nemovitost v docházkové vzdálenosti od vlakové zastávky se pronajímá a prodává jinak než stejný byt o tři kilometry dál. Před koupí si ověřte konkrétní spojení, ne jen vzdálenost na mapě.
Jaké to tu je
Co o Bašti říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Bašť má radnici, vlastní jméno na ceduli i vlastní rozpočet, ale v pracovní den ráno se vyprázdní. Z 1 604 pracujících obyvatel jich 1 082 odjíždí za prací jinam, tedy 67,5 %. A nerozjíždějí se do všech stran: 81,1 % z nich pracuje v Praze. Kdo se sem stěhuje, kupuje si adresu, ne pracovní trh.
První písemná zmínka je z roku 1088. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
S dopravou je to ošidnější, než vypadá z jízdního řádu. Spoj do Prahy jede 27 minut, jenže nastupuje se na zastávce 2,4 km od středu obce. Kdo tam nedojde pěšky za deset minut, počítá reálně s časem úplně jiným — a s autem, které pak celý den stojí u nádraží.
Se školami je to tu složitější, než říká počet. Jedna ze zdejších základních škol učí i v okolních obcích a v rejstříku má kapacitu vedenou za celý subjekt, takže ji k obci nepřipisujeme. Prakticky to znamená, že o místa se dělíte se sousedy — a že spádovost si ověřte na radnici, ne v tabulce.
Dětí je tu nadprůměrně: 27,5 % obyvatel je mladších patnácti let. To se pozná na školkách, na hřištích a nakonec i na tom, že se obec za deset let nevylidní. Mladá obec je pro hodnotu bydlení lepší záruka než jakákoliv předpověď cen.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 3 letech. Nájem 18 420 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,3 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Bašti v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Bašti vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 3 roky. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
18 420 / měs.
Splátka hypotéky
17 428 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
828 539
20 % z 4 142 700
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Bašti spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 828 539 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 18,2 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 18 420 Kč | 48,5 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 17 428 Kč | 45,9 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 29 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 828 539 Kč | 18,2 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
100 808 Kč/m²
byt 69 045 Kč/m²
Dům 120 m²
12 096 960 Kč
akontace 2 419 391 Kč
Splátka hypotéky
50 892 / měs.
u bytu 17 428 Kč
Metr v domě je tu o 46,0 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 306 520 Kč. Dnes je stejný byt na 4 142 700 Kč — o 1 836 180 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 351,0 Kč | 12 285 Kč | 32 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 307,0 Kč | 16 885 Kč | 44 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 256,0 Kč | 19 200 Kč | 51 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 220,0 Kč | 20 900 Kč | 55 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 486,1 % obyvatel — z 524 na 3 071. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Rodí se tu víc lidí, než umírá (+11 za rok), stěhováním ale obec ztratila 8 obyvatel. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 353 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 1,4). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 81.1 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 1 604 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 1 082 lidí (67,5 %). Naopak do Bašti za prací z jiných obcí dojíždí 83 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 0,08.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
27 minut · bez přestupu
Odjezd 07:04 ze zastávky Zlonín, příjezd 07:31 na Praha hl.n..
Pozor na první krok: výchozí zastávka je 2,4 km od středu obce. Cesta na ni se do uvedeného času nepočítá.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 180 dětí
Základní školy
2 zařízení
Schválená kapacita: 540 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 851 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,7 % na 3 071 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (2 851 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,7 % na 3 071 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Bašť stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 5,34 % ročně sedí Bašť blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 307,0 Kč/m² a cena 69 045 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 12. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Bašti?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 69 045 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 142 700 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Bašti?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 307,0 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 351,0 Kč a u 3+kk 256,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 18 420 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Bašti, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² je 17 428 Kč měsíčně, nájem stejného bytu 18 420 Kč. Koupě je tedy měsíčně o 992 Kč levnější, pokud máte 828 539 Kč na akontaci. K splátce ještě připočtěte daň 353 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Bašti investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 5,34 %, což je 107. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Bašti vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 31 075 Kč/m² v roce 2019 na 69 045 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Bašti obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 3 071 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo −8 osob (137 přistěhovalých proti 145 vystěhovalým) a přirozená měna +11 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Praha-východ
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „2 000 - 9 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 538051.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okresy Praha-východ a Praha-západ (sloučený obvod Úřadu práce)). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: