obec v pražském prstenci · 18 km od Praze
Říčany
S cenou 76 377 Kč za metr čtvereční jsou Říčany 6. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 76 377 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 305,6 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 48,3 %
- Hrubý výnos
- 4,80 % p. a.
6. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
290. z 500, medián 4,91 %
V přepočtu na standardní byt 60 m² jde o 4 582 620 Kč pořizovací ceny, případně 18 336 Kč měsíčního nájemného. Nájem spolkne 48,3 % čisté krajské mzdy, splátka hypotéky 50,8 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Říčanech vychází 7,9 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 19 279 Kč měsíčně. To je o 943 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 916 523 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Říčany leží v pražském prstenci, kde se cena bydlení odvíjí od Prahy, ale nájmy od místní poptávky. Výsledkem je výnos 4,80 %. Rozhodující je tu dojezd: nemovitost v docházkové vzdálenosti od vlakové zastávky se pronajímá a prodává jinak než stejný byt o tři kilometry dál. Před koupí si ověřte konkrétní spojení, ne jen vzdálenost na mapě.
Jaké to tu je
Co o Říčanech říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Říčany jsou místo, kam se jezdí. Pracovních míst je tu 1,63krát víc než pracujících obyvatel — denně sem dojíždí 7 187 lidí zvenčí, zatímco ven jich odjíždí 4 406. Ráno se tu tedy neuvolňuje parkování, naopak.
První písemná zmínka je z roku 1289. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Veřejná doprava je tu silná stránka: do Prahy to ráno trvá 19 minut bez přestupu. To je čas, za který se v samotném velkém městě mnohdy nedostanete z jednoho konce na druhý.
Dětí je tu nadprůměrně: 20,9 % obyvatel je mladších patnácti let. To se pozná na školkách, na hřištích a nakonec i na tom, že se obec za deset let nevylidní. Mladá obec je pro hodnotu bydlení lepší záruka než jakákoliv předpověď cen.
Hranice, za kterou se koupě vyplatí víc než nájem, leží v Říčanech na 7 let. Splátka 19 279 Kč proti nájmu 18 336 Kč, hrubý výnos 4,8 % — nic extrémního na žádnou stranu.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Říčanech v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Říčanech vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 7 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
18 336 / měs.
Splátka hypotéky
19 279 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
916 523
20 % z 4 582 620
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Říčanech spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 916 523 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 20,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 18 336 Kč | 48,3 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 19 279 Kč | 50,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 916 523 Kč | 20,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
98 029 Kč/m²
byt 76 377 Kč/m²
Dům 120 m²
11 763 480 Kč
akontace 2 352 695 Kč
Splátka hypotéky
49 489 / měs.
u bytu 19 279 Kč
Metr v domě je tu o 28,3 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 551 440 Kč. Dnes je stejný byt na 4 582 620 Kč — o 2 031 180 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 378,9 Kč | 13 262 Kč | 35 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 305,6 Kč | 16 808 Kč | 44 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 267,3 Kč | 20 048 Kč | 53 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 253,4 Kč | 24 073 Kč | 63 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 59,1 % obyvatel — z 10 880 na 17 314. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +185 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 14 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 74.6 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 8 541 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 4 406 lidí (51,6 %). Naopak do Říčanech za prací z jiných obcí dojíždí 7 187 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,63.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
19 minut · bez přestupu
Odjezd 06:51 ze zastávky Říčany, příjezd 07:10 na Praha hl.n..
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
12 zařízení
Schválená kapacita: 942 dětí
Základní školy
9 zařízení
Schválená kapacita: 3 117 žáků
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (16 182 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,0 % na 17 314 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (16 182 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 7,0 % na 17 314 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Říčany stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,80 % ročně sedí Říčany blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 305,6 Kč/m² a cena 76 377 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 47. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Říčanech?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 76 377 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 582 620 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Říčanech?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 305,6 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 378,9 Kč a u 3+kk 267,3 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 18 336 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Říčanech, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 19 279 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 18 336 Kč. Koupě je tedy o 943 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 916 523 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Říčanech investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,80 %, což je 290. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Říčanech vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 34 374 Kč/m² v roce 2019 na 76 377 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Říčanech obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 17 314 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +185 osob (888 přistěhovalých proti 703 vystěhovalým) a přirozená měna −14 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Praha-východ
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 538728.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okresy Praha-východ a Praha-západ (sloučený obvod Úřadu práce)). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: