obec v pražském prstenci · 20 km od Praze
Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
S cenou 76 377 Kč za metr čtvereční je Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 5. nejdražší lokalitou z pěti set sledovaných obcí. Celostátní průměr ČSÚ za rok 2025 přitom činí 60 498 Kč/m².
- Kupní cena bytů
- 76 377 Kč/m²
- Nájemné 2+kk
- 316,3 Kč/m²
- Nájem z čisté mzdy
- 50,0 %
- Hrubý výnos
- 4,97 % p. a.
5. nejvyšší z 500 obcí
medián ČR 214,0 Kč
medián ČR 37,8 %
221. z 500, medián 4,91 %
U modelového bytu 60 m² to znamená 4 582 620 Kč při koupi a 18 978 Kč měsíčně, pokud byste ho místo toho pronajímali. Nájemníkovi z toho odejde 50,0 % čisté mzdy, majiteli na splátce 50,8 %.
Index dostupnosti pracuje s jednoduchou otázkou: kolik celých ročních hrubých mezd stojí byt 60 m². V Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi vychází 7,9 roku při průměrné mzdě 48 200 Kč měsíčně, což je citelně nad republikovým mediánem 6,2 roku. Splátka modelové hypotéky (80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a.) vychází na 19 279 Kč měsíčně. To je o 301 Kč více než čisté nájemné za stejný byt — a k tomu je potřeba mít předem 916 523 Kč vlastních prostředků na dvacetiprocentní akontaci.
Co je tu podstatné
Brandýs nad Labem-Stará Boleslav leží v pražském prstenci, kde se cena bydlení odvíjí od Prahy, ale nájmy od místní poptávky. Výsledkem je výnos 4,97 %. Rozhodující je tu dojezd: nemovitost v docházkové vzdálenosti od vlakové zastávky se pronajímá a prodává jinak než stejný byt o tři kilometry dál. Před koupí si ověřte konkrétní spojení, ne jen vzdálenost na mapě.
Jaké to tu je
Co o Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi říkají čísla, když je člověk přečte nahlas.
Brandýs nad Labem-Stará Boleslav roste rychleji, než stíhá vlastní vybavenost. Za deset let přibylo 14,7 % obyvatel, ale za prací odsud odjíždí 47,3 % pracujících. Je to typický pohyb posledních let: lidé z velkého města si kupují dům kousek za hranicí a práci si vezmou s sebou — nebo do ní dál dojíždějí.
Brandýs nad Labem-Stará Boleslav leží nízko, ve 169 metrech nad mořem — v pásmu, kde je zima kratší a léto sušší. Obcí protéká Labe. U konkrétní nemovitosti se proto vyplatí otevřít povodňovou mapu dřív než katastr: záplavová území se po roce 1997 překreslovala a týkají se i míst, kde podle sousedů „voda nikdy nebyla“. První písemná zmínka je z roku 1052. Na dnešní bytový fond to samo o sobě nic neříká — panelák z osmdesátek stojí i ve městech založených ve třináctém století. Jestli ale míříte do historického jádra, ověřte si na stavebním úřadě, jestli dům neleží v památkové zóně. Výměna oken a zateplení se tam řeší jinak a dráž.
Veřejná doprava je tu silná stránka: do Prahy to ráno trvá 11 minut bez přestupu. To je čas, za který se v samotném velkém městě mnohdy nedostanete z jednoho konce na druhý.
Dětí je tu nadprůměrně: 19,7 % obyvatel je mladších patnácti let. To se pozná na školkách, na hřištích a nakonec i na tom, že se obec za deset let nevylidní. Mladá obec je pro hodnotu bydlení lepší záruka než jakákoliv předpověď cen.
Finančně to tu vychází neobvykle jasně: koupě překoná nájem už po 5 letech. Nájem 18 978 Kč se totiž od kupní ceny neodpoutal, hrubý výnos je 5,0 %. Kdo tu plánuje zůstat déle než pár let, nemá o čem přemýšlet.
Tohle všechno jsou čísla za celou obec. Konkrétní byt může být o třetinu levnější i dražší podle patra, stavu a toho, co je vidět z okna, a žádná statistika nenahradí hodinu strávenou v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi v úterý ráno. Data odpovídají na otázku, jestli se sem vyplatí dívat. Na to, jestli tu chcete bydlet, neodpovídají.
Koupit, nebo zůstat v nájmu?
Kdy začne vlastní byt vycházet líp než nájem — při dnešních cenách a sazbách.
Koupě se v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi vyplatí, pokud tu zůstanete aspoň 5 let. Při kratším pobytu jste na tom líp v nájmu.
Nájem za 60 m²
18 978 / měs.
Splátka hypotéky
19 279 / měs.
k tomu fond oprav a daň
Potřebná akontace
916 523
20 % z 4 582 620
Co to znamená pro vás
Zadejte svůj příjem a úspory. Zůstane to jen ve vašem prohlížeči.
Kolik bydlení v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi spolkne z výplaty
Modelový byt 60 m², čistá mzda v kraji 37 949 Kč měsíčně.
Na akontaci 916 523 Kč si tu domácnost s krajskou mzdou spoří 20,1 roku, pokud odkládá desetinu čistého příjmu. Republikový medián je 15,6. Jak jsou na tom ostatní obce
| Položka | Měsíčně | Z čisté mzdy | Medián ČR |
|---|---|---|---|
| Tržní nájemné | 18 978 Kč | 50,0 % | 37,8 % |
| Splátka hypotéky | 19 279 Kč | 50,8 % | 39,4 % |
| Daň z nemovitosti | 42 Kč | — | — |
| Akontace 20 % předem | 916 523 Kč | 20,1 roku spoření (medián ČR 15,6) | |
Hypotéka je modelová: 80 % LTV, 30 let, 4,82 % p. a. Doba spoření počítá s odkládáním 10 % čisté mzdy. Ani jedno nezahrnuje fond oprav, pojištění a energie.
A co rodinný dům?
Ve většině obcí téhle velikosti se obchoduje spíš s domy než s byty.
Cena domu
98 029 Kč/m²
byt 76 377 Kč/m²
Dům 120 m²
11 763 480 Kč
akontace 2 352 695 Kč
Splátka hypotéky
49 489 / měs.
u bytu 19 279 Kč
Metr v domě je tu o 28,3 % dražší než metr v bytě. To je typické pro obce, kam se lidé stěhují za zahradou a klidem — poptávka po domech je silnější než po bytech a nabídka menší.
Vývoj kupních cen
okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“. Řada ČSÚ CEN0402.
Kdo tu koupil byt 60 m² v roce 2020, dal za něj podle ČSÚ zhruba 2 551 440 Kč. Dnes je stejný byt na 4 582 620 Kč — o 2 031 180 Kč, tedy 80 % víc za pět let.
| Dispozice | Za m² | Orientační nájem | Z čisté mzdy |
|---|---|---|---|
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | 386,0 Kč | 13 510 Kč | 36 % |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | 316,3 Kč | 17 396 Kč | 46 % |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | 277,0 Kč | 20 775 Kč | 55 % |
| 4+kk a větší (95 m²) | 231,7 Kč | 22 012 Kč | 58 % |
Kolik tu žije lidí a jak se to mění
Řada ČSÚ 2000–2025, stav vždy k 31. 12.
Od roku 2000 obec vyrostla o 36,1 % obyvatel — z 15 379 na 20 926. Rostoucí populace drží poptávku po bydlení i v obdobích, kdy trh jinde stagnuje. Stěhování obci loni přineslo +645 obyvatel, přirozenou měnou ale ztratila 32 — přírůstek tedy stojí na nově příchozích. Z pravidelných nákladů vlastníka je nejpředvídatelnější daň z nemovitých věcí: u bytu 60 m² vychází podle zákonné sazby 504 Kč ročně (koeficient podle velikosti obce 2,0). Obec může sazbu navíc zvýšit vlastním místním koeficientem, ten do výpočtu nevstupuje.
Kam odtud lidé jezdí za prací
Data ČSÚ SLDB 2021 o meziobecní dojížďce pracujících obyvatel.
Obec je pracovně silně navázaná na cíl Praha, kam směřuje 68.1 % všech vyjíždějících obyvatel.
Z celkového počtu 10 324 pracujících obyvatel vyjíždí za prací mimo obec 4 886 lidí (47,3 %). Naopak do Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi za prací z jiných obcí dojíždí 6 131 lidí. Index pracovních příležitostí (poměr dojíždějících ku vyjíždějícím) činí 1,25.
Upozornění k datům: Údaje pocházejí ze sčítání lidu ČSÚ SLDB 2021. Mohou být ovlivněny tehdejšími protiepidemickými uzávěrami a dočasným nárůstem práce z domova. Nejde o aktuální stav k letošnímu roku.
Ráno do práce veřejnou dopravou
Jak dlouho trvá cesta do nejbližšího velkého města v ranní špičce.
Do Prahy
11 minut · bez přestupu
Odjezd 07:26 ze zastávky Brandýs n.L.-St.Bol.,pekárny, příjezd 07:37 na Černý Most.
Školy a školky v obci
Kapacita vzdělávacích zařízení podle oficiálního Rejstříku škol MŠMT.
Mateřské školy
8 zařízení
Schválená kapacita: 822 dětí
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takového zařízení je v rejstříku vedená u jeho sídla.
Základní školy
6 zařízení
Schválená kapacita: 3 124 žáků
1 z nich učí i v jiných obcích; kapacita takové školy je v rejstříku vedená za celý subjekt u jejího sídla, proto ji sem nepřipisujeme.
Kapacitní vybavenost obce
Srovnání schválené kapacity budov v obci s počtem dětí, které tu mají trvalý pobyt.
Předškolní věk (3–5 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (18 755 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 11,6 % na 20 926 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Školní věk (6–14 let)
Poměr se neuvádí (rychlý růst)
Věková data jsou z roku 2021 (18 755 obyv.) a obec do roku 2025 vyrostla o 11,6 % na 20 926 obyvatel. Poměr by byl zavádějící.
Hodnocení vychází z poměru dětí k celkové schválené kapacitě: do 0,85 míst je dost, 0,86 až 1,05 míst je těsně, nad 1,05 míst je zjevně málo.
Jak si Brandýs nad Labem-Stará Boleslav stojí proti zbytku republiky
Srovnání s mediánem 500 sledovaných obcí. Polovina šířky pruhu odpovídá mediánu.
Pohled pronajímatele
S výnosem 4,97 % ročně sedí Brandýs nad Labem-Stará Boleslav blízko republikového mediánu 4,91 %. Nájmy 316,3 Kč/m² a cena 76 377 Kč/m² jsou tu v poměru, jaký je pro český trh typický. V rámci svého kraje (Středočeský kraj) jde o 37. nejvyšší hrubý výnos z 88 sledovaných obcí. Prostor pro výnos se tu nedělá výběrem lokality, ale výběrem konkrétního bytu: rozdíl mezi dobře a špatně koupenou nemovitostí ve stejné ulici bývá větší než rozdíl mezi dvěma městy.
Časté otázky
Kolik stojí byt v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi?
Referenční kupní cena bytů podle ČSÚ (statistika CEN0402, rok 2025) je 76 377 Kč za metr čtvereční. Byt 60 m² tak vychází zhruba na 4 582 620 Kč. Údaj je odvozen z realizovaných kupních cen zapsaných v katastru (okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“), nejde o ceny z inzerátů, které bývají vyšší.
Jaký je nájem v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi?
Podle cenové mapy nájemného Ministerstva financí ČR je medián tržního nájmu u 2+kk 316,3 Kč za m² měsíčně, u 1+kk 386,0 Kč a u 3+kk 277,0 Kč. Za byt 60 m² tedy zaplatíte přibližně 18 978 Kč měsíčně bez záloh na energie a služby.
Vyplatí se koupit byt v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi, nebo je lepší bydlet v nájmu?
Splátka hypotéky na 80 % ceny bytu 60 m² vychází na 19 279 Kč měsíčně, nájem stejného bytu na 18 978 Kč. Koupě je tedy o 301 Kč měsíčně dražší a navíc potřebujete 916 523 Kč vlastních prostředků na akontaci. Splátka ale umořuje jistinu, zatímco nájem ne — a ke splátce je nutné připočíst daň 504 Kč ročně, fond oprav a pojištění.
Vyplatí se v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi investiční byt?
Hrubý roční výnos z pronájmu vychází na 4,97 %, což je 221. místo z 500 sledovaných obcí (republikový medián je 4,91 %). Hrubý výnos ale nezahrnuje daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění, opravy ani měsíce bez nájemníka — po jejich odečtení bývá čistý výnos zhruba o třetinu nižší.
Jak se v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi vyvíjely ceny bytů?
Podle časové řady ČSÚ vzrostla cena z 34 374 Kč/m² v roce 2019 na 76 377 Kč/m² v roce 2025, tedy o 122 %. Celostátní průměr byl v roce 2025 60 498 Kč/m². Řada obsahuje i pokles v roce 2023, kdy trh reagoval na růst úrokových sazeb.
Přibývá, nebo ubývá v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi obyvatel?
K 31. 12. 2025 tu podle ČSÚ žilo 20 926 obyvatel. Za poslední rok činilo migrační saldo +645 osob (1 517 přistěhovalých proti 872 vystěhovalým) a přirozená měna −32 osob.
Porovnat s jinou obcí
Vyberte kteroukoli z 500 sledovaných obcí. Uvidíte obě vedle sebe — ceny, nájmy, práci, dopravu i školy.
Další obce v okrese Praha-východ
Odkud čísla pocházejí
- Kupní ceny
- ČSÚ CEN0402 — okres Praha-východ, korigováno na velikostní skupinu „10 000 - 49 999 obyv.“, velikostní korekce z období 2022-2024.
- Nájemné
- Cenová mapa nájemného MF ČR.
- Obyvatelstvo
- ČSÚ OBY01B01, řada 2000–2025, kód obce 538094.
- Mzda
- průměrná hrubá mzda v kraji Středočeský kraj (ČSÚ). Čistá mzda dopočtena podle platných sazeb; nejde o mzdu v obci.
- Nezaměstnanost
- MPSV ČR, podíl nezaměstnaných osob k 31. 7. 2026 (okresy Praha-východ a Praha-západ (sloučený obvod Úřadu práce)). Údaj platí za celý okres (resp. sloučený obvod ÚP), nikoliv za samotnou obec.
- Dojížďka za prací
- ČSÚ SLDB 2021 (údaje ze sčítání lidu 2021; nejde o aktuální stav, data mohou být ovlivněna protiepidemickými opatřeními).
- Školská zařízení
- MŠMT ČR, Rejstřík škol a školských zařízení (stav k 5. 9. 2026, schválená nejvyšší povolená kapacita; u škol učících ve více obcích je kapacita vedená za celý subjekt, proto ji k obci nepřiřazujeme).
Ceny ČSÚ jsou okresní průměry realizovaných transakcí korigované na velikostní skupinu obce. Neodpovídají ceně konkrétního bytu, která se liší podle stavu, patra i ulice. Podrobnosti v metodice a v analýze Proč cena z ČSÚ nesedí na inzeráty.
Doporučené analýzy trhu
Přečtěte si souvislosti o vývoji cen, návratnosti investic a nájemním trhu v Česku: